הפשרת קרקע חקלאית – מטרה ריאלית או חלום פרוע?

מטעים, קרקעות חקלאיות

מה זה בעצם הפשרת קרקע חקלאית?

הפשרת קרקע הינו כינוי כולל לתהליך של שינוי יעודה של קרקע מסוימת, במקרה שלנו חקלאית, לקרקע המיועדת לבנייה (מגורים או מסחר). שינוי יעוד זה בפועל מתבצע לאחר הגשת תוכנית לוועדה המקומית ומשם מתחיל תהליך העובר שלבים רבים לצורך אישור או דחיית התוכנית להפשרת קרקע חקלאית למכירה.

נתונים חשובים שיש להתחשב בהם לצורך בדיקת סיכויי הפשרת קרקע חקלאית

סיכויי הפשרת קרקע חקלאית תלויים רבות בשמאי מקרקעין ובמדיניות הכללית של המדינה, הדבר הראשון שיש לבדוק זה מצבה של הקרקע החקלאית ב-תמ"א 35, הלוא היא תוכנית המתאר הארצית לתכנון ופיתוח, מכיוון שזאת מהווה קו מנחה לרוב תוכניות הפיתוח בארץ ומסקנותיה קריטיות להערכת סיכויי הפשרת קרקע חקלאית זו או אחר.

התחנה הבאה הינה תוכנית המתאר המחוזית אשר תחת קורת הגג של תמ"א 35 מתכננת תוכניות משל עצמה לכיוון הפיתוח במחוז הרלוונטי. בדיקתם והשוואתם של שתי תוכניות אלו יכולות לתת נתונים רבים לגבי סיכויי הפשרת הקרקע החקלאית המבוקשת ולייצור תמונה שלמה יותר לגבי כדאיות ה-קרקע להשקעה.

מקומות נוספים שניתן להשיג מהם מידע בעניין סיכויי הפשרת קרקעות באזור הינם משרדי הוועדה המקומית האחראים באופן פרטני על תוכניות הפיתוח באזור מסוים, במשרד הפנים ומשרד השיכון אשר יכולים לקדם מגמות אכלוס ובמנהל מקרקעי ישראל האחראים על כלל השטחים במדינה.

משך זמן תהליך הפשרת קרקע חקלאית

אנחנו חיים בעולם שהשינויים בו קורים מהר והצפיות שלנו בהתאם. מסחר מט"ח, השקעות בבורסה ומשחקי מזל היינם ענפים שהשינויים בהם מתרחשים מהיום למחר. חשוב מאוד לרוכש קרקע חקלאית להשקעה להגיע בידיעה שמדובר בהשקעה לתווך הבינוני-ארוך! השינויים אינם מתרחשים מהר וגם כאשר היינם מתרחשים ההליך פיתוח יכול להמשך שנים מספר כאשר בפועל אין אפשרות לתת דד-ליין לתהליך הפשרת קרקע חקלאית.

ברכישת קרקע חקלאית "מושלמת" אשר עוברת את כלל תנאי הסף להפשרה ונמצאת בתהליך דיונים מתקדם בעניין הפשרתה, יכולה להביא תשואה בטווח שבין 5-10 שנים מרגע רכישתה. הנקודה החשובה להדגשה היינה שרכישת קרקע חקלאית להשקעה היינו עיסוק לאנשים הניחנו בסבלנות, ההשקעה בקרקע חקלאית אשר נרכשה בתבונה היינה השקעה סולידית אז ההתקדמות היינה איטית – בעיקר עקב סחבת ביוקרטית ולכן יש להמתין בסבלנות ולנקות בפעולות היעזרו בהאצת תהליך הפשרת קרקע חקלאית.

בשביל מה בכלל התהליך הזה הכרחי?

בניגוד למדינות אחרות, במדינת ישראל יש פיקוח ממשלתי מאוד קפדני על שוק הנדל"ן. אין בעלות מוחלטת של שום גוף פרטי על שטחי אדמה אלא בהתאם למדיניות של הגופים האחראיים על כך. העובדה שאדם מסוים רכש בעלות על קרקע מסוימת אינה מעניקה לו זכויות לעשות בה מה שמתחשק לו אלא אך ורק בהתאם ליעוד שהמדינה החליטה. בעקבות כך אם חלקת אדמה כלשהי מוגדרת כקרקע שיעודה חקלאי משמע שהדבר היחיד שבעלי הקרקע יכולים לעשות על חלקה זו זה לעבד אותה ולהצמיח בה גידולים חקלאיים. כל שימוש אחר היינו בפועל עבירה על החוק וככלל גורר אחריו תביעות וקנסות כבדים.

עקב מדניות זו נוצר מצב שקרקע חקלאית היינה זולה משמעותית מקרקע המיועדת לבניה מכיוון שאפשרויות ניצול הקרקע הינם מוגבלות מראש והביקוש אינו כזה גדול, ומצד שני קרקע המיועדת לבניה הינה יקרה ביותר מכיוון שהיא אוגרת בתוכה את הפוטנציאל להקמת מיזם נדל"ן אשר יכול להכניס סכומי כסף מאוד נכבדים ליזמיו.

ולכן כאשר עולה הצורך והדרישה לקרקע זמינה לבניה גוברת, הרשויות המקומיות מקדמות הליך של הפשרת קרקע חקלאית התשמש כבסיס להתרחבות הישוב ויצירת מאגרי דירות היענו על הצורך. כאשר תהליך זה מתרחש בעל הקרקע החקלאית נהנה מעלייה מטאורית בערכה של הקרקע בבעלותו.

חשוב לזכור שמטרת הפשרת קרקע חקלאית אינה להעשיר את בעליה אלא תוצאה ישירה מהצורך לקרקע זמינה לבניה ולכן יש להתחשב בצרכי השוק העתדיים באזור כאשר קונים חלקה מסויימת ולא להניח שהתהליך פשוט יקרה מעצמו.

אנו בחברת אזריאלי הירש אנד קו מתמחים באיתור קרקעות חקלאיות בעלות פוטנציאל גבוהה ומזמינים אתכם ליצור קשר עם נציגינו לקבלת מידע נוסף.